¿Cómo funcionan los tiempos compartidos

Cómo Comparte el tiempo el Trabajo
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Introducción a Cómo Comparte el tiempo el Trabajo

Algunas personas los ven como la oportunidad de su vida, la oportunidad de poseer un pedazo de un hermoso complejo en el que puedan tener unas vacaciones de ensueño cada año. Otros piensan que son negocios turbios que deben evitarse a toda costa. Y un montón de gente se sienta a través de la venta de ventas sólo para conseguir los regalos libres.

La mayoría de nosotros ya sea han sido abordados por alguien con una oferta para comprar un tiempo compartido, o conoce a alguien que lo ha hecho. Aunque tienen la reputación de ser una estafa, la mayoría de las ofertas de tiempo compartido son legítimos, ofertas de bienes raíces genuinas. Sin embargo, eso no significa necesariamente que son una buena idea para todos.

En este artículo, vamos a averiguar cómo funcionan los tiempos compartidos, cómo los obtiene, cómo deshacerse de ellos y si son o no son una inversión financiera. También sabremos acerca de algunos tiempos compartidos que son estafas.

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Madeira Beach, Florida

La compra de la propiedad de una semana a la vez

Por lo general, cuando se piensa en la compra de bienes raíces, se imagina todo un pedazo de la propiedad que usted posee por sí mismo. Se puede utilizar cuando quieras y hacer lo que quieras con él.

Un tiempo compartido es un tipo diferente de la compra de bienes raíces. En lugar de pagar el precio completo de la propiedad y la posesión de usted mismo, usted paga una parte del precio. Esta participación le permite utilizar la propiedad por un cierto período de tiempo cada año. El resto del año, otras personas que compraron acciones de llegar a utilizar la propiedad. ¿Cuánto tiempo puede permanecer allí depende de su acción. Una cuota de 1/52 le conseguirá una semana al año.

Realmente no hay un solo tipo de propiedad que las personas sólo quieren usar una vez al año - propiedad de vacaciones. Es por eso que se encuentra la gran mayoría de los tiempos compartidos en los hotspots de vacaciones como Florida, Colorado y México. Un tiempo compartido ofrece un buen lugar para alojarse durante las vacaciones, por lo que las personas que tienden a volver al mismo lugar de vacaciones año tras año son los principales candidatos para la propiedad de tiempo compartido. Nunca tendrá que preocuparse por encontrar alojamiento para su viaje anual, y la propiedad está mantenido por ellos, aunque los propietarios de las acciones tienen que pagar cuotas de mantenimiento.

La mayoría de las compras de tiempo compartido son escriturada (o "simple cuota") comparte el tiempo. Esto significa que el comprador está comprando una participación real de la propiedad en la localidad. No escriturada tiempo compartido, también conocido como derecho; de usar, certificado o tiempo compartido-vacaciones intervalo, son más como un miembro del club. El comprador es dueño del derecho de uso de la propiedad por un período de tiempo específico, pero no posee ninguna propiedad real. Los términos de un tiempo compartido no escriturada pueden incluir una fecha de vencimiento, mientras que comparte el tiempo escriturada confieren la propiedad permanente.

Si bien una parte 1/52 es promedio, hay acciones más pequeñas (1/104, o una semana cada otro año) y acciones más grandes (1/12, que le da un mes entero para utilizar la propiedad de cada año). Acciones más grandes por lo general se pueden dividir para su uso en diferentes épocas del año. El tiempo específico de años que una parte puede ser utilizado puede afectar el precio - una participación en el medio de la temporada turística principal será más caro. El tiempo específico cuando su participación se puede utilizar está programado de antemano, aunque puede ser posible comparte con otras personas comerciar en el mismo complejo o incluso con los titulares de tiempo compartido en otros complejos. Vamos a discutir el comercio de tiempo compartido en mayor detalle más adelante.

A continuación, vamos a desglosar los dólares y centavos de ser dueño de un tiempo compartido.

Dato Rápido

La idea de tiempo compartido se originó en la década de 1970 en Francia. Un desarrollador turístico en los Alpes decidió vender las acciones de su propiedad en lugar de tratar de alquilar las habitaciones. Funciono.

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El costo de poseer un tiempo compartido

Precios de tiempo compartido pueden variar en función del tamaño tremendamente acción, lugar y época del año, por no hablar de todas las variables que afectan a cualquier otro valor inmobiliario, como condición de la propiedad y el mercado de tiempo compartido en el momento. Un nuevo (o menor) de tiempo compartido por lo general se vende en el barrio de $ 10.000, a pesar de que puede variar de miles de dólares en una u otra dirección. La compra de un tiempo compartido usado puede ser significativamente más barato, con precios tan bajos como $ 1.500.

El precio de compra inicial no es el único costo que considerar, sin embargo. Todos los complejos de tiempo compartido cobran los propietarios de las acciones cuotas anuales de mantenimiento, servicios públicos e impuestos. Las cuotas anuales en el rango de $ 300 a $ 400 son típicos, aunque las acciones de mayor tamaño o acciones pico de la temporada pueden tener mayores tasas anuales, a menudo más de $ 1,000 cada año. Estas tarifas son por si el propietario proporción utiliza la propiedad o no. Resorts pueden aumentar las cuotas de cada año - los honorarios iniciales en el momento que usted compra no está encerrado en Sin embargo, algunos contratos de tiempo compartido incluyen una cláusula específica que limite futuros aumentos de tasas.. A veces, la cuota anual no cubre los impuestos a la propiedad, por lo que los propietarios de las acciones serían entonces responsable de dichos costos, también.

Complejos de multipropiedad también añadir los honorarios inmobiliarios adicionales cuando se vende la cuota, como un tasa de transferencia y una tasa de grabación. Si el complejo decide hacer una importante mejora a la propiedad, o tiene que hacer reparaciones mayores, podría ser capaz de evaluar una cuota grande para los accionistas para cubrir los costos. Revise los términos de su contrato de tiempo compartido con cuidado para ver si el complejo que podría golpear con un gran e inesperado cuota de evaluación en el futuro.

Otro costo oculto que se olvida fácilmente es la gastos de viaje. Ser dueño de un tiempo compartido es inútil si usted no puede permitirse el lujo de llegar a ella. Volar a México o Florida o Colorado cada año podría crecer muy costoso.

A continuación, vamos a aprender cómo obtener el máximo provecho de un tiempo compartido.

Uso del Tiempo Compartido: Flex y Puntos

Una vez que haya leído el contrato, se pesan los pros y los contras y se compara el costo total del tiempo compartido con otros paquetes de vacaciones anuales, sólo podría decidir dar el paso y comprar un tiempo compartido. ¿Cómo se puede sacar el máximo partido de su inversión?

Si usted está contento de visitar el mismo lugar al mismo tiempo cada año, a continuación, un estándar, de tiempo compartido estática funcionó muy bien. Vas a tener la misma propiedad te espera cada año, sin preocuparse de encontrar un lugar para quedarse.

Sin embargo, si prefieres visitar diferentes lugares cada año, o usted no es siempre seguro que usted puede vacaciones al mismo tiempo cada año, a continuación, esta disposición podría no funcionar. Planes Flex y señala sistemas puede proporcionar algunas opciones.

Bajo un sistema flex, el comprador adquiere una participación en una determinada temporada en el complejo. Esta temporada es una ventana de uno o más meses durante el cual el propietario cuota puede programar su vacaciones cada año. Semanas se asignan por orden de llegada, primer servido, por lo que necesita para reservar su semana muy por delante de tiempo (hasta dos años) para obtener la semana que desee, especialmente durante la temporada alta.

Un sistema de puntos es más flexible. Cada propietario de la cuota tiene un cierto número de puntos que se pueden utilizar para diferentes tipos de alojamiento en las diferentes épocas del año. Si desea una gran suite en temporada alta de turismo, que podría costar 500 puntos, mientras que una pequeña habitación de hotel durante la temporada baja sólo se podría costar 200 puntos. Esto permite a los propietarios para alterar sus planes de vacaciones de año en año, a pesar de reserva anticipada sigue siendo una buena idea.

Para aún más libertad que los sistemas flexibles y puntos, usted tendrá que entrar en el mundo de intercambio de tiempo compartido.

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Si quieres vacaciones en un lugar diferente cada año, intercambio de tiempo compartido es una opción posible.

Uso del Tiempo Compartido: Intercambio

El concepto de la permuta de tiempo compartido es simple: Usted tiene una semana de tiempo en un centro turístico en un solo lugar, pero que prefiere llevar su vacaciones a algún lugar otra cosa este año. Todo lo que tienes que hacer es encontrar a alguien con un tiempo compartido en el lugar que desea visitar que está dispuesto a vacaciones en su tiempo compartido, y luego que el comercio. Encontrar un socio comercial dispuesto, sin embargo, es la parte complicada.

Algunas estaciones son propiedad de empresas propietarias de varios otros complejos. Pueden proporcionar un sistema completamente abierto, en el que se pueden programar semana flex o gastar puntos en cualquier complejo en su sistema, o puede ofrecer un sistema de intercambio interno, en el que puedes intercambiar acciones con cualquier persona en cualquier de sus complejos.

La siguiente opción es un compañía de intercambio. Se trata de empresas que facilitan la negociación de las acciones, a juego de la gente quiere con lo que otros tienen que ofrecer. Si usted tiene una cuota estática, sólo tiene que registrarse en una compañía de intercambio, ponga su cuota en la piscina de cambio e indicar posibles tiempos y lugares que estaría dispuesto a negociar para. Si todo va bien, se le notificará cuando se encuentra una coincidencia. La transacción puede ser completado por correo o fax, o incluso por teléfono si el tiempo es corto.

Si usted participa en un sistema de doble o puntos, tendrás que reservar una cuota a su "complejo de casa" antes de firmar para un intercambio. Las acciones de mejores habitaciones en las horas punta del año tienen más poder de negociación de acciones fuera de temporada, por lo que reservar con antelación para tiempos de vacaciones deseables puede dar lugar a mejores ofertas comerciales.

Si usted no tiene tiempo para unas vacaciones, también puede alquiler fuera de su tiempo compartido. Usted es libre de establecer el costo y las condiciones del alquiler, aunque algunos de los detalles puede depender del contrato que tiene con su complejo de casa. La mayoría de las empresas de intercambio también ofrecen lista de los alquileres. Tenga en cuenta que la compañía de intercambio, se cargará una tarifa por cualquier swaps o alquileres que se realizan a través de sus propios canales y todos los acuerdos de la cuota de intercambio debe ser autorizado por las estaciones en cuestión.

En la siguiente sección, vamos a aprender acerca de la venta de un tiempo compartido.

La venta de un tiempo compartido: valor de reventa

Reventa de tiempo compartido puede ser un tema pegajoso, porque muchos resorts tout tiempos compartidos como inversiones financieras sólidas. A menudo alentar a los propietarios de acciones potenciales hablando sobre el mercado de tiempo compartido "caliente" en la zona y dar algunos ejemplos anecdóticos de personas que venden su tiempo compartido por más de lo que inicialmente pagado por ellos.

Por desgracia, los propietarios de tiempo compartido rara vez hacen dinero cuando se revenden su parte. Virtualmente cada revisión objetiva de tiempos compartidos advierte propietarios interesados ​​en contra de comprar un tiempo compartido como una inversión. los Comisión Federal de Comercio Sitio web dice: "Usted debe saber que el valor de tiempo compartido [] está en su uso como destinos de vacaciones, no como inversiones." Florida siquiera ha considerado aprobar una ley que haría ilegal mencionar la frase "oportunidad de inversión" en un argumento de venta de tiempo compartido.


¿Por qué los tiempos compartidos pierden su valor? Incluso si sólo está buscando a un precio de compra inicial, el mercado está inundado con miles de estaciones y millones de acciones. No es un mercado de vendedores. Una vez que se toma en cuenta los costos totales, incluyendo cuotas anuales y las tarifas que cobran los corredores de tiempo compartido para facilitar la reventa, se hace muy difícil de recuperar el precio de compra inicial, y mucho menos hacer dinero en el negocio.

Esto no quiere decir que los tiempos compartidos son una mala idea - como destinos de vacaciones, que puede ser el plan perfecto para las personas con ciertos patrones de vacaciones. Ellos simplemente no son una buena manera de hacer dinero.

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Muestra "a la venta por el propietario" ad

La venta de un tiempo compartido: La Venta

Cuando lo hace el momento de vender un tiempo compartido vienen, es posible evitar los honorarios del corredor y que lo ponga "a la venta por el propietario."Hay boletines de tiempo compartido y sitios web frecuentados por personas que están buscando para comprar. La colocación de un anuncio en uno o más de estos lugares es un buen primer paso.

Si tienes que ir a través de un corredor, asegúrese de comprobar sus credenciales a fondo. Trate de evitar los intermediarios que solicitan una cantidad por adelantado, y tener cuidado con los revendedores que se acercan por primera vez. La FTC recomienda a instancias de Better Business Bureau y agencias de licencias de bienes raíces del estado. También puede pedir referencias de corredor. Averigüe exactamente lo que el corredor va a hacer para promover su propiedad y la frecuencia con que él o ella informará a usted.

Puede ser difícil para fijar el precio de su tiempo compartido al tipo de mercado correcto. Hay servicios de tiempo compartido-evaluación disponible para ayudar con esto.

Por último, recuerde que una reventa de tiempo compartido es una transacción de bienes raíces grandes. Todos los acuerdos se deben hacer por escrito. Dirección y número de teléfono del comprador debe estar disponible. Usted también necesitará toda la documentación adecuada en relación con las tasas, derechos y limitaciones de uso asociado a la propiedad ya la localidad que pertenece.

A continuación, vamos a encontrar la manera de evitar las estafas de multipropiedad.

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Algunos corredores de tiempo compartido ofrecen grandes premios sólo para sentarse a través de una "presentación corta", que resulta ser un tiempo muy largo, argumento de venta muy agresivas.

Cómo evitar las estafas de multipropiedad

La mayoría de las ofertas de tiempo compartido son legítimas, pero suficientes estafas y negocios turbios han atraído a la gente en tiempos compartidos que han desarrollado una mala reputación. Algunos corredores de tiempo compartido también utilizan tácticas de venta agresiva y otras prácticas que no son necesariamente ilegales, pero son definitivamente poco ético.

Lo primero a tener en cuenta es la argumento de venta. Los vendedores suelen animar a la gente a permanecer durante una de sus presentaciones de ventas, ofreciendo premios extravagantes si sólo permanecen durante todo el terreno de juego. Vacaciones gratuitos, descuentos en efectivo o los coches nuevos todos se les ha ofrecido. Vale la pena leer la letra pequeña, porque a menudo los regalos no son lo que parecen, o si en realidad tiene que pagar algún tipo de cuota para calificar para ganar. Ha habido casos en los que un barco gratuito que se ofrecen como premio resultó ser un barco de juguete. A veces, las personas que ya poseen un tiempo compartido están convencidos que comprar otro con promesas de que su viejo será revendido con facilidad, cuando en realidad el corredor no tiene intención de vender el viejo tiempo compartido.

Tácticas de venta agresiva son fáciles de detectar si usted sabe qué buscar, y eso hace que sea mucho más fácil resistir. El corredor puede sugerir un descuento muy atractivo, pero sólo si usted firme un contrato en este momento. El corredor podría atacar a su orgullo al sugerir que "al parecer, no es el tipo de persona de este acuerdo." La clave para evitar malos negocios es no tomar una decisión impulsiva. No importa lo bueno que la oferta se ve, nunca firme nada en el acto. Tome el hogar información con usted. Lea el contrato. Mejor aún, haga que un abogado lea el contrato. Obtener el nombre y número de teléfono de alguien en la compañía del corredor que se puede llamar con preguntas. Sopesar los costos - y asegúrese de que están revelando todos ellos. Pregunte si usted puede visitar la propiedad que está comprando - no es una buena idea para gastar miles de dólares en algo a ciegas. Las fotografías en un folleto en papel satinado no cuentan.

A veces, las nuevas unidades de tiempo compartido se venden antes de que la propiedad ha sido construida. Si el financiamiento para la construcción cae a través, nunca podría ser construido. Utilice un servicio de custodia para mantener su dinero hasta que esté seguro de que todo está en orden.

Si una propiedad está bien mantenida, no va a ser muy divertido para visitar cada año, así que asegúrese de que hay términos en el contrato que describen exactamente lo mantenimiento el complejo se hará cargo de. Si cortan esquinas de mantenimiento, usted tiene derechos legales si han violado los términos del contrato. Si no es por escrito, usted podría estar fuera de suerte.

Para obtener más información sobre los tiempos compartidos y temas relacionados, echa un vistazo a los enlaces de la página siguiente.

Territorio de Relaciones Exteriores

Tenga especial cuidado con los tiempos compartidos fuera de su país de origen. Las leyes de su país de origen no se aplicarán a sus tratos inmobiliarios en otros lugares, y si usted ha sido víctima de una estafa, trabajando con las autoridades extranjeras para recuperar su dinero producirán dificultades adicionales.


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