¿Cómo se determinan las tasas hipotecarias?

En última instancia, varios factores, como la tasa de inflación, el precio de los bonos del Tesoro de Estados Unidos y la Reserva Federal, afectan a las tasas hipotecarias.

En última instancia, varios factores, como la tasa de inflación, el precio de los bonos del Tesoro de Estados Unidos y la Reserva Federal, afectan a las tasas hipotecarias.

¿Cómo se determinan las tasas hipotecarias?

¿Qué es la vida sin un poco de riesgo? Eso puede sonar cliché, pero en la actualidad de crédito-cultura dependiente, puede ser difícil o incluso imprudente ir por la vida sin tener algún tipo de apuesta con sus finanzas. Para ganarse la vida, se necesita un trabajo. Para conseguir el trabajo que desea, es posible que tenga la educación formal. Para llegar al trabajo, es posible que tenga un automóvil. Para tratar de ser fiscalmente prudente en el largo plazo, usted puede decidir que es mejor invertir en una casa. Pero, debido a que son tan caros, obtener una educación, coche o casa por lo general requiere tomar un préstamo.

Cuando usted consigue un préstamo, usted no es el único que tomar un riesgo. El prestamista está tomando un riesgo en usted. Las tasas de interés son el costo de los préstamos dinero y una especie de seguro para el prestamista. En general, cuanto mayor sea el riesgo, mayor será el costo de pedir dinero prestado. Pero, si usted recibe una bofetada con una alta tasa de interés, no debe necesariamente tomar como algo personal. La institución de crédito no es sólo tomando un riesgo en usted - que también está tomando un riesgo en la economía en su conjunto. Usted puede ser un director muy responsable en una fábrica de jugo embotellado. Pero si la economía se hunde y el mercado de jugo sufre, es posible que se despiden. El prestamista tiene que considerar ese riesgo, a pesar de su calificación crediticia estelar. Así, en términos simplistas, las tasas de interés se determinan con base en la cantidad de un riesgo del prestamista piensa que está teniendo en usted y en la economía.

Hipoteca tasas, sin embargo, son más complejas que esto. (LA hipoteca es simplemente un préstamo en una casa, y un tasa de interés hipotecario es la tasa de interés de un préstamo.) Y no se puede apuntar a una institución, como el banco o la Reserva Federal, que determina la probabilidad de hipoteca. Al seguir el rastro, que finalmente va a encontrar una intrincada e interconectada de factores que intervienen en lo que determina las tasas hipotecarias.


En las páginas siguientes, vamos a examinar el mercado secundario de hipotecas y luego tocamos en algunos de los muchos factores que afectan a su tasa de interés hipotecario.

Enlaces a la recesión de 2008

La popularidad de los valores respaldados por hipotecas entre los inversores animó a los prestamistas a bajar sus estándares y ofrecer más hipotecas de alto riesgo (hipotecas a prestatarios de alto riesgo con baja calificación crediticia). Los economistas creen que esto ayudó a llevar a la crisis financiera de 2008. Para más información, lea "¿Cómo pueden los valores respaldados por hipotecas derribar la economía de Estados Unidos?"

Siga el dinero: El mercado secundario de hipotecas

Contrariamente a lo que muchos suponen, la institución bancaria o de crédito que le otorga un préstamo hipotecario no suele aferrarse a ella. En su lugar, entra en lo que se llama la mercado secundario de hipotecas:

  1. El banco / prestamista vende su hipoteca a un grande, tercer inversor partido - por lo general un fondo de inversión o un inversor institucional - conocido como agregador.
  2. Eso paquetes agregador juntos su préstamo con muchos otros préstamos en lo que se llama un valores respaldados por hipotecas (MBS).
  3. Luego se divide esa seguridad respaldados por hipotecas en acciones conocidas como tramos para vender a otros inversores.

Estos inversores finales compran tramos para recibir un retorno de la inversión, que se obtienen de los pagos hipotecarios de propietarios. Con este sistema, se puede ver cómo el prestamista y agregador son intermediarios que tratan de equilibrar los intereses de los compradores de vivienda y de los inversores. Cuanto menor es la tasa de interés hipotecario, más atractivo que es un comprador de vivienda. Cuanto mayor sea la tasa de interés hipotecario, más atractivo es para el inversor. Y ambas partes son competitivos: Las tiendas para compradores de vivienda alrededor de la tasa de interés más baja, mientras que el inversor compara el rendimiento frente a otras inversiones.

De esta manera, el mercado secundario de hipotecas determina las tasas hipotecarias. Pero todavía hay muchas respuestas a nuestra pregunta original. En un sentido, el precio al que el agregador está dispuesto a comprar el préstamo de la entidad crediticia determina la tasa de interés hipotecario. Pero ese precio se basa en el precio al que se venden los tramos de valores respaldados por hipotecas. Y, porque el precio de los tramos depende de lo mucho que los inversores están dispuestos a pagar por ellos, los inversores determinan en gran medida las tasas hipotecarias.

Por lo tanto, si los inversores ayudan a determinar las tasas hipotecarias por decidir cuánto están dispuestos a pagar para invertir en valores respaldados por hipotecas, podríamos preguntar lo que pasa en este tipo de decisiones. Y eso es exactamente lo que vamos a explorar siguiente.

Factores económicos que ayudan a determinar tasas hipotecarias


En última instancia, varios factores, incluyendo la tasa de inflación, el precio de los bonos del Tesoro de Estados Unidos y la Reserva Federal, afectan hipoteca tasas. Eso es porque todas estas cosas y más afectan a la cantidad de los inversores están dispuestos a pagar para invertir en valores respaldados por hipotecas (MBS) que discutimos en la página anterior.

Empecemos con inflación, que es el fenómeno por el cual los precios de los bienes y servicios comunes aumentan en todos los ámbitos. La inflación constante y moderada es en realidad una señal de una economía sana, e idealmente debe dar lugar a un aumento proporcional en la salario para los trabajadores también. Para los prestamistas, la inflación plantea un problema inherente - significa que la dinero las personas se endeudan ahora tendrá un valor de menos cuando vienen a devolver el dinero. Si los economistas predicen un aumento de la inflación, los inversionistas insistirán en mayores tasas de hipotecas para compensar esta pérdida.

Debido a que los inversores tienen muchas opciones de dónde invertir su dinero, la competencia entre otras inversiones también determina las tasas hipotecarias. Al igual que con los bonos y otros instrumentos financieros, los inversores a menudo comparan MBS contra bonos del Tesoro estadounidense. Es posible asumir una hipoteca fija a 30 años compararía a un tesoro de 30 años. Pero en realidad, los prestatarios de hipotecas fijas a 30 años es probable que refinanciar o mover después de sólo 10 años. Así que los inversionistas comparan dichas inversiones hipotecarias a las tesorerías de 10 años. (Y como bonos del Tesoro estadounidense son inversiones más seguras, el retorno de la MSB debe ser aún mayor para atraer a los inversores.)

Cuando el Reserva Federal, comúnmente conocida como la Fed, ajusta ciertos tipos de interés, especialmente la tasa de fondos federales, esto tiene un efecto indirecto en las tasas hipotecarias también. los tasa de fondos federales es la tasa de interés de los bancos utilizan al hacer préstamos a un día a otros bancos (para satisfacer las necesidades de fin de día). Para levantar esto y hacer préstamos más caros reduce eficazmente la oferta de dinero disponible, que puede ayudar a detener el aumento de la inflación. Lo contrario también es cierto: la reducción de la tasa de fondos federales aumenta la oferta de dinero disponible y alienta la inflación. (Cabe señalar que la Fed no controla directamente la tasa de fondos federales, sino que cambia con la venta y la compra de valores. Para más información, ver Cómo Tasas de Interés Trabajo.) Como se puede adivinar, dichos ajustes tienen tales efectos dominó amplios que afectan a las tasas hipotecarias también.

Acabamos rozado la superficie de un sistema complejo de factores que afectan las tasas hipotecarias. Para más información sobre temas financieros similares, explorar los enlaces de la página siguiente.

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